Immobilienservice
Immobilienservice
Wenn Sie nicht gleich ein komplettes Haus bauen oder umbauen wollen, biete ich Ihnen verschiedene Leistungen rund um Ihre Immobilie an.
Sie denken über den Verkauf Ihrer Immobilie oder die Übertragung auf Ihre Kinder nach? Hier gibt es verschiedene Unterlagen, die benötigt werden. Vom Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Antrag auf Abgeschlossenheit, ….
Sie interessieren sich für den Kauf eines Grundstücks oder Gebäudes? Verschieden Fragen stellen sich in der Regel. Von einer möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks, Umbaumöglichkeiten des bestehenden Gebäudes, Kosten, Bauantrag, ….
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Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen, verlangt die finanzierende Bank des Kaufinteressenten in der Regel eine Wohnflächenberechnung. Diese Berechnung sollte natürlich dem aktuellen gebauten Stand entsprechen.
Es gibt zwei Möglichkeiten diese Berechnung zu erstellen:
- nach amtlichen Planunterlagen wie z.B. den Baugesuchsplänen oder
- nach Aufmaß vor Ort. Bei Bedarf können zum Aufmaß auch Grundriss Skizzen angefertigt werden.
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Aufteilung in Wohneigentum
Um ein Grundstück mit Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen zu können, müssen Sie bei der zuständigen Baurechtsbehörde einen Antrag auf Abgeschlossenheit stellen.
Eine solche Aufteilung benötigen Sie, wenn Sie eine Wohnung in Ihrem Mehrfamilienhaus verkaufen wollen oder wenn Sie einzelne Wohnungen an Ihre Kinder weitergeben wollen.
Für den Antrag müssen sämtliche Grundrisse, Schnitte und Ansichten vom Gebäude samt Lageplan eingereicht werden.
Vorher muss natürlich geprüft werden, ob die geplante Aufteilung „sondereigentumsfähig“ ist, also ob alle Eigenschaften, die eine abgeschlossene Wohnung haben muss, erfüllt sind oder ob hier ggf. noch nachträgliche Umbauten notwendig werden. Die Miteigentumsanteile (MEA) müssen ausgerechnet werden, damit festgelegt werden kann wie hoch die jeweiligen Anteile der einzelnen Miteigentümer in der Gemeinschaft sind.
Nach dem genehmigten Antrag können Sie mit der Bescheinigung auf Abgeschlossenheit beim Notar die entsprechenden Verträge für den Verkauf der einzelnen Wohnungen sowie die Änderungen im Grundbuch in die Wege leiten.
Sie wollen ein Grundstück kaufen und wollen wissen, ob eine Bebauung nach Ihren Wünschen und Vorstellungen möglich ist?
Auch wenn Sie ein bestehendes Gebäude kaufen wollen, ist es oft sinnvoll die Bebaubarkeit des Bestands zu prüfen. Vielleicht wollen Sie das Gebäude mit einem Anbau erweitern, eine Terrasse oder Stellplätze ergänzen oder das Dachgeschoss ausbauen?
In einem ersten Schritt wird geprüft, ob es einen Bebauungsplan gibt und welche Festsetzungen und Vorgaben einzuhalten sind. Nutzung, Form von Baukörper und Dach, Höhen, Stellplätze, Grünflächen sind nur einige Punkte, die es zu beachten gibt. Bei vorhandener Bebauung wird der genehmigte Stand der Bauakte geprüft und mit dem gebauten Zustand abgeglichen. Danach wird geprüft, ob noch „Luft“ auf dem Grundstück ist oder ggf. Befreiungen für Ihr Vorhaben notwendig sind. Ein Ortstermin ist daher vor allem bei bestehender Bebauung immer zwingend notwendig.
Auch für Verkäufer kann eine Prüfung vor Verkauf des Grundstücks oder Gebäudes sinnvoll sein. Sie können Kaufinteressenten zeigen, welche Bebauungsmöglichkeiten ein unbebautes Grundstück bietet. Wenn Sie auf der sicheren Seite sein möchten, lassen Sie auch Ihr bebautes Grundstück überprüfen. Wenn seit Genehmigung des Bestands im Laufe der Jahre Nebengebäude, zusätzliche Wohnräume im Dach oder Keller, Stellplätze oder andere Änderungen etc. ohne Genehmigung entstanden sind, sollten Sie die Kaufinteressenten darüber informieren.
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Nutzungsänderung
Wenn die ursprünglich genehmigte Nutzung eines Gebäudes geändert werden soll, muss normalerweise eine Nutzungsänderung beim Baurechtsamt beantragt werden.
Wenn Sie z.B. bisher als Keller oder Büro genehmigte Räume zu Wohnräumen umnutzen wollen, ein Ladengeschäft in eine Praxis umbauen wollen oder die Bühne zur Wohnung umbauen wollen, kann ein Bauantrag dazu notwendig werden.
Eine Nutzungsänderung kann ein komplexes Projekt werden. Zuerst müssen Unterlagen zum Gebäude für den Antrag erstellt werden. Bei nicht vorhandenen oder unvollständigen Planunterlagen kann dies auch bedeuten, dass Gebäudeaufmaße gemacht werden müssen.
Örtliche Bauvorschriften, Brandschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit sind einige Punkte, die geprüft und berücksichtigt werden müssen.
Energieausweise für Wohngebäude
Sie wollen wissen, ob Sie einen Energieausweis für Ihr Wohngebäude brauchen?
Der Energieausweis ist seit dem 1. Januar 2009 Pflicht bei Vermietung, Verkauf und Verpachtung von Gebäuden oder Wohnungen. Der Ausweis hat eine Gültigkeit von 10 Jahren und muss spätestens bei der Besichtigung der Immobilie dem potentiellen Käufer vorgelegt werden.
Auch wenn man vor der Frage steht, ob man sein Haus sanieren soll, kann ein Energieausweis erste Grundlage für die anstehenden energetischen Modernisierungsmaßnahmen sein.
Bei umfassenden Umbauten und Modernisierungsmaßnahmen fordert das Baurechtsamt häufig einen Energieausweis nach Abschluss der Arbeiten.
Es gibt zwei Varianten des Energieausweises: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.
Beim Verbrauchsausweis wird der Energieverbrauch der Gebäudenutzer der letzten 3 Jahre ermittelt.
Die Erstellung des Bedarfsausweises ist etwas aufwändiger, hier werden sämtliche Gebäudeteile und die technische Ausrüstung des Gebäudes analysiert. Man kann damit die energetische Qualität des Gebäudes einstufen und das Gebäude ist somit vergleichbar mit anderen Immobilien auf dem Markt.
Auf einer Farbskala erkennt man, wie viel Endenergie und wie viel Primärenergie das Gebäude im Jahr pro m² Nutzfläche verbraucht. Man sieht also recht schnell, ob bei dem Gebäude alles "im grünen Bereich" ist oder ob der Eigentümer über eine Sanierung nachdenken sollte.
